問題
次の文章を読んで，後記の〔設問１〕及び〔設問２〕に答えなさい。
【事実】
１．Ａは，年来の友人であるＢから，Ｂ所有の甲建物の購入を持ち掛けられた。Ａは，甲建物を気に入り，平成２３年７月１４日，Ｂとの間で，甲建物を１０００万円で購入する旨の契約を締結し，同日，Ｂに対して代金全額を支払った。この際，法律の知識に乏しいＡは，甲建物を管理するために必要であるというＢの言葉を信じ，Ａが甲建物の使用を開始するまでは甲建物の登記名義を引き続きＢが保有することを承諾した。
２．Ｂは，自身が営む事業の資金繰りに窮していたため，Ａに甲建物を売却した当時から，甲建物の登記名義を自分の下にとどめ，折を見て甲建物を他の者に売却して金銭を得ようと企てていた。もっとも，平成２３年９月に入り，親戚から「不動産を買ったのならば登記名義を移してもらった方がよい。」という助言を受けたＡが，甲建物の登記を求めてきたため，Ｂは，法律に疎いＡが自分を信じ切っていることを利用して，何らかの方法でＡを欺く必要があると考えた。そこで，Ｂは，実際にはＡからの借金は一切存在しないにもかかわらず，ＡのＢに対する３００万円の架空の貸金債権（貸付日平成２３年９月２１日，弁済期平成２４年９月２１日）を担保するためにＢがＡに甲建物を譲渡する旨の譲渡担保設定契約書と，譲渡担保を登記原因とする甲建物についての所有権移転登記の登記申請書を作成した上で，平成２３年９月２１日，Ａを呼び出し，これらの書面を提示した。Ａは，これらの書面の意味を理解できなかったが，これで甲建物の登記名義の移転は万全であるというＢの言葉を鵜呑みにし，書面を持ち帰って検討したりすることなく，その場でそれらの書面に署名・押印した。同日，Ｂは，これらの書面を用いて，甲建物について譲渡担保を登記原因とする所有権移転登記（以下「本件登記」という。）を行った。
３．平成２３年１２月１３日，Ｂは，不動産業者Ｃとの間で，甲建物をＣに５００万円で売却する旨の契約を締結し，同日，Ｃから代金全額を受領するとともに，甲建物をＣに引き渡した。この契約の締結に際して，Ｂは，【事実】２の譲渡担保設定契約書と甲建物の登記事項証明書をＣに提示した上で，甲建物にはＡのために譲渡担保が設定されているが，弁済期にＣがＡに対し【事実】２の貸金債権を弁済することにより，Ａの譲渡担保権を消滅させることができる旨を説明し，このことを考慮して甲建物の代金が低く設定された。Ｃは，Ａが実際には甲建物の譲渡担保権者でないことを知らなかったが，知らなかったことについて過失があった。
４．平成２４年９月２１日，Ｃは，Ａ宅に出向き，自分がＢに代わって【事実】２の貸金債権を弁済する旨を伝え，３００万円及びこれに対する平成２３年９月２１日から平成２４年９月２１日までの利息に相当する金額を現金でＡに支払おうとしたが，Ａは，Ｂに金銭を貸した覚えはないとして，その受領を拒んだ。そのため，Ｃは，同日，債権者による受領拒否を理由として，弁済供託を行った。
〔設問１〕
Ｃは，Ａに対し，甲建物の所有権に基づき，本件登記の抹消登記手続を請求することができるかどうかを検討しなさい。
【事実（続き）】
５．平成２５年３月１日，ＡとＣとの間で，甲建物の所有権がＣに帰属する旨の裁判上の和解が成立した。それに従って，Ｃを甲建物の所有者とする登記が行われた。
６．平成２５年４月１日，Ｃは甲建物をＤに賃貸した。その賃貸借契約では，契約期間は５年，賃料は近隣の賃料相場２５万円よりも少し低い月額２０万円とし，通常の使用により必要となる修繕については，その費用をＤが負担することが合意された。その後，Ｄは，甲建物を趣味の油絵を描くアトリエとして使用していたが，本業の事業が忙しくなったことから甲建物をあまり使用しなくなった。そこで，Ｄは，Ｃの承諾を得て，平成２６年８月１日，甲建物をＥに転貸した。その転貸借契約では，契約期間は２年，賃料は従前のＤＥ間の取引関係を考慮して，月額１５万円とすることが合意されたが，甲建物の修繕に関して明文の条項は定められなかった。
７．その後，Ｅは甲建物を使用していたが，平成２７年２月１５日，甲建物に雨漏りが生じた。Ｅは，借主である自分が甲建物の修繕費用を負担する義務はないと考えたが，同月２０日，修理業者Ｆに甲建物の修理を依頼し，その費用３０万円を支払った。
８．平成２７年３月１０日，Ｃは，Ｄとの間で甲建物の賃貸借契約を同年４月３０日限り解除する旨合意した。そして，Ｃは，同年３月１５日，Ｅに対し，ＣＤ間の甲建物の賃貸借契約は合意解除されるので，同年４月３０日までに甲建物を明け渡すか，もし明け渡さないのであれば，同年５月以降の甲建物の使用について相場賃料である月額２５万円の賃料を支払うよう求めたが，Ｅはこれを拒絶した。
９．平成２７年５月１８日，Ｅは，Ｃに対し，【事実】７の甲建物の修繕費用３０万円を支払うよう求めた。
〔設問２〕
ＣＤ間の賃貸借契約が合意解除された場合にそれ以後のＣＥ間の法律関係はどのようになるかを踏まえて，【事実】８に記したＣのＥに対する請求及び【事実】９に記したＥのＣに対する請求が認められるかどうかを検討しなさい。
再現答案
以下民法については条数のみを示す。
〔設問１〕
第１ 虚偽表示
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とされ（９４条１項）、その意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない（９４条２項）。これは外観を信じて取引に入った者を保護するという趣旨であるので、相手方と通じてした意思表示でなくても、相手方にこれと同視できるほどの帰責性があれば９４条２項を類推適用することができる。
本件譲渡担保設定契約とそれを原因とする登記は、虚偽の意思表示に基づいてなされている。Bは相手方であるAと通じてはいないが、Aは契約書面を検討したりすることがなかったので帰責性があり、９４条を類推適用することができる。Cは善意の第三者であると言えるので、Aは本件登記の無効をCに対抗することができない。
第２ 弁済による代位
債務の弁済は、第三者もすることができる（４７４条１項本文）。よってCはBのAに対する本件貸金債務を弁済することができる。これがBの意思に反してはいないが、仮に反していたとしても、４７４条２項の反対解釈により、利害関係を有するCは弁済することができる。
実際にはAが受領を拒んだので、Cは弁済する代わりに供託をしている（４９４条）。同条によると、供託の効果は「債務を免れることができる」ことであるが、これは有効な弁済をしたという意味であり、弁済に伴うその他の効果も発生する。
弁済をするについて正当な利益を有する者は、弁済によって当然に債権者に代位する（５００条）。Cは、本件登記抹消を請求しているのであり、正当な利益を有する者である。よって上記の弁済によって債権者Bに代位する【原文ママ】。以上より、Cは、本件登記抹消を請求することができる。なお、Bは虚偽表示の当事者であって無効を対抗できないが、先に述べたようにCは第三者なので、この結論でよい。
〔設問２〕
第１ 合意解除後のCE間の法律関係
CD間の賃貸借契約が合意解除されたからといって、CE間の法律関係が自動的に発生するわけではない。契約を締結したのは、それぞれCD、DEである。Cによる承諾は、６１２条１項の制限を解除するためのものである。
CE間の法律関係が発生しないとなると、Cは甲建物の所有権に基づきEに明け渡しを請求できそうに見える。しかし、このように賃貸人と転貸人の意思によって転借人が賃貸物を明け渡さなければならないとすると、転借人の地位が極めて不安定になってしまう。そこで、このような場合には、明け渡しを請求することができないとするのが判例の立場である。
以上より、CのEに対する明け渡し請求は認められない。
第２ 相場賃料である月額２５万円の賃料支払
第１で述べたように、CE間に法律関係が発生するわけではないので、Cは、Eに対して、相場賃料である月額２５万円の賃料支払を請求することはできない。CとD、DとEが契約したのだから、CはDの責任を追及するしかない。借地借家法３２条１項の借賃増減請求の余地もない。
第３ 修繕費用３０万円の支払
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる（６０８条１項）。Eは賃借人である。甲建物は賃借物である。Cが賃貸人であるかどうかは問題となり得る。この規定は、通常はいち早く修繕の必要性などに気づくであろう賃借人に安心して修繕をしてもらう趣旨である。そこでの賃貸人とは修繕の効果が帰属する賃貸物の所有者であると解釈するのが合理的である。よってCは賃貸人である。雨漏りがしていると甲建物の使用及び収益ができないので、その修繕は必要費である。よって、Cは、Eに対し、直ちにその償還を請求することができる。よって修繕費用３０万円の支払が認められる。CはDとの間では修繕についてはその費用をDが負担することが合意されていた。しかしDとEとの間では甲建物の修繕に関して明文の条項は定められなかったので、そうなると民法の規定に従うことになる。
以上
修正答案
以下民法については条数のみを示す。
〔設問１〕
Cは、甲土地の所有及び本件登記の存在を主張しなければならない。本件登記の存在は問題なく認められるので、甲土地の所有について検討する。
第１ 平成２３年１２月１３日時点での甲土地の所有権
平成２３年７月１４日に、Bが甲土地を所有していた。同日、売買により、甲土地の所有権は、Aに移転した。１７７条により登記をするまではAが甲土地の所有権を対抗することができないが、同年９月２１日に登記を備えたので、この時点で甲土地の所有権は確定的にAに移転した。譲渡担保を登記原因としていたのだけれども、所有権移転登記であり、その点は問題ない。
そうなるとCは同年１２月１３日に甲土地の売買契約をBとの間で締結したが、無権利者との売買であり、Aと対抗関係に立つわけではなく、この時点ではCが甲土地の所有権を取得できない。
第２ 平成２４年９月２１日時点での甲土地の所有権
その後、Cは、平成２４年９月２１日に、【事実】２の貸金債権及びその利息を、債権者Aによる受領拒否を理由として、弁済供託した。これによりCが甲土地の所有権を取得するか否かを検討する。
平成２３年９月２１日のAとBの間での譲渡担保契約は、Aにその契約の意思がないため、原則的には無効である。しかしながら、譲渡担保が本件登記に表出されており、それを信じて取引に入った第三者を保護することも考えなければならない。通謀して虚偽の意思表示をしたに等しい帰責性が真の権利者にある場合には、虚偽表示（９４条２項）及び権限外の行為の表見代理（１１０条）の法意からして、その外観を信頼して取引に入った第三者が善意無過失であれば保護されるべきだというのが判例の立場である。真の権利者であるAには、Ｂの言葉を鵜呑みにし，書面を持ち帰って検討したりすることなく，その場でそれらの書面に署名・押印したという帰責性がある。その外観を信頼して取引に入った第三者のCには、Ａが実際には甲建物の譲渡担保権者でないことを知らなかったことについて過失があった。以上より、善意無過失ではないため、Cは保護されない。つまり、Cは甲土地の所有権を取得することができない。
第３ 結論
以上より、Ｃは，Ａに対し，甲建物の所有権に基づき，本件登記の抹消登記手続を請求することができない。
〔設問２〕
第１ 合意解除後のCE間の法律関係
CD間の賃貸借契約が合意解除されたからといって、CE間の法律関係が自動的に発生するわけではない。契約を締結したのは、それぞれCD、DEである。Cによる承諾は、６１２条１項の制限を解除するためのものである。
CE間の法律関係が発生しないとなると、Cは甲建物の所有権に基づきEに明け渡しを請求できそうに見える。しかし、このように賃貸人と転貸人の意思によって転借人が賃貸物を明け渡さなければならないとすると、転借人の地位が極めて不安定になってしまう。そこで、このような場合には、明け渡しを請求することができないとするのが判例の立場である。この考え方からすると、明け渡しを拒める限度でCD,DE間の契約が残存すると考えるべきである。
以上より、CのEに対する明け渡し請求は認められない。
第２ 相場賃料である月額２５万円の賃料支払
第１で述べたように、CE間に法律関係が発生するわけではなく、明け渡しを拒める限度でCD,DE間の契約が残存するので、Cは、Eに対して、相場賃料である月額２５万円の賃料支払を請求することはできない。とはいえ、実際にDが介在して、E→D→Cと賃料が支払われる必然性はない。E→Cと支払われてもよい。ただその金額がCD間とDE間の契約のうちで小さい方の限度になる。よってCは、Eに対して、月額１５万円の限度で支払い請求をすることができる。
第３ 修繕費用３０万円の支払
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる（６０８条１項）。Eは賃借人である。甲建物は賃借物である。Cが賃貸人であるかどうかは問題となり得る。この規定は、通常はいち早く修繕の必要性などに気づくであろう賃借人に安心して修繕をしてもらう趣旨である。そこでの賃貸人とは修繕の効果が帰属する賃貸物の所有者であると解釈するのが合理的である。よってCは賃貸人である。雨漏りがしていると甲建物の使用及び収益ができないので、その修繕は必要費である。よって、Cは、Eに対し、直ちにその償還を請求することができる。よって修繕費用３０万円の支払が認められる。CはDとの間では修繕についてはその費用をDが負担することが合意されていた。しかしDとEとの間では甲建物の修繕に関して明文の条項は定められなかったので、そうなると民法の規定に従うことになる。
以上