内田貴『民法II』第7章―賃貸借(含 用益物権)

[一] 総説

1 賃貸借とは何か

2 不動産利用権の各種と賃貸借

(1) 使用貸借

無償なので賃貸借よりも借手の地位が弱い

(2) 地上権

(3) 地役権

共同便益に開かれている

(4) 永小作権・入会権

(5) 賃貸借の地位

賃借権の物権化(農地法、借地借家法)

3 賃貸借に適用される法律

(1) 民法の賃貸借規定の構造と特別法

(2) 借地借家法の適用対象

借地権…建物の所有を主たる目的とするものでなければならない

一時使用は適用除外

 

[二] 賃貸借契約の成立

1 成立要件

諾成契約

2 契約成立の際に授受される金銭

(1) 敷金

家屋の明渡しと同時履行関係に立たない

賃貸人交代では引き継ぎ、賃借人交代では引き継がず

(2) 権利金

場所的利益の対価、賃料の一部の一括前払い、賃借権に譲渡性を与える対価

(3) 更新料

更新料の支払義務をめぐって争いあり

3 処分の行為能力・権限を有しない者の賃貸借

 

[三] 存続期間

1 最初の存続期間

(1) 民法の原則

20年が上限

(2) 借地

普通借地権は一律30年

一般定期借地権は50年以上

事業用借地権は10年以上50年未満

建物譲渡特約付借地権は30年以上経過後に相当の対価で建物を譲渡すれば更新なし

(3) 借家

当事者が定めた期間

ただし1年未満は無期、明渡猶予期間は6ヶ月

2 更新

(1) 民法の原則

黙示の更新

(2) 借地

合意による更新

更新請求による更新(阻止するためには正当事由が必要)

使用継続による更新

(3) 借家

法定更新(強行規定)

定期建物賃貸借は例外

(4) 担保の継続

 

[四] 賃貸人・賃借人の権利義務

1 賃貸人の義務

(1) 使用・収益させる義務等

(2) 修繕義務

(3) 費用償還義務

必要費は直ちに償還

有益費は契約終了時に費やした金額か増価額のいずれかを償還

留置権が認められる

2 賃借人の権利・義務

(1) 使用収益権

増改築禁止特約

建物再築による期間延長

(2) 賃料支払義務

増減額請求権(形成権)

調停前置主義

(3) 終了時の目的物返還義務

借地の建物買取請求権

借家の造作買取請求権

 

[五] 賃借権の譲渡・目的物の転貸

1 原則

賃借権の譲渡(中間者が離脱)と転貸(中間者が離脱しない)

借地権の譲渡・転貸は許可を裁判所に請求できる

2 解除権の制限

借家の無断転貸は解除事由になるが、特段の事情があれば解除できない

3 解除できるときの法律関係

4 適法な譲渡・転貸がなされたときの法律関係

転借人は賃貸人に対して直接義務を負う

合意解除の場合は転借人に対抗できない

債務不履行解除の場合は転借人に対抗できるが、転借人は第三者弁済をすることができる

 

[六] 賃借人の第三者に対する関係

1 賃借権の対抗力の問題

(1) 不動産賃借権の対抗力

「売買は賃貸借を破る」…地震売買(民法の原則)

(2) 借地権の対抗力

登記されている建物があれば対抗できる

(3) 借家権の対抗力

建物の引渡しが対抗要件

(4) 動産賃貸借の対抗力

引渡しで対抗できるとの多数説

2 賃借権の二重設定

対抗要件の先後

3 不法占拠者との関係

債権者代位権の転用

対抗力のある賃借権による妨害排除請求権

 

[七] 終了原因

1 民法の原則

期間満了・解約申入れ

2 期間満了・解約申入れによる終了と特別法

正当事由には立退料が考慮される

3 特別の終了原因

(1) 賃借人の債務不履行による解除

信頼関係破壊理論

(2) 目的物の滅失等による使用不能

(3) 賃借人の死亡

内縁の配偶者や事実上の養子による承継が認められている

 

 

 

 

 




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